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业内时评:全面重构房地产宏观调控正当时

2013-11-6 10:08:14  阅读:次 字体:


  在经济增速中长期放缓,结构调整进一步深化背景下,房地产泡沫化生存正将中国经济置于危险境地。房地产调控思路亟待重构,并与以土地、财税为核心的经济体制总改革全面对接,走出“头痛医头”、“唯房价论”的“扬汤止沸”窠臼,构建“制度改革、区域有别、多轨分层”的“釜底抽薪”机制。

  时至今日,房地产对中国经济的“绑架”已显露无遗,而房地产泡沫破裂引发经济危机的担忧也在一线城市房价超预期飙涨、部分三四线城市鬼城频现的现实中发酵。抛开人口红利消失导致的房地产周期见顶;房价收入比大幅超过3-6倍合理区间,个别城市高达三四十倍;中国房屋自有率已高达100%左右等学界推论或测算,我们直面的严峻现实是:房地产投资在固定资产投资、国民生产总值中占比分别高达20%、15%左右,社会资源错配下一“房”独大加剧经济结构调整风险;某券商测算,银行表内贷款三成以上、表外业务七成以上与房地产、融资平台相关,金融资源的过度集中放大了房地产市场波动风险;卖地收入在财政收入中占比超过五成,土地财政风险也在积聚;部分三四线城市房价已现不同幅度的下跌,甚至出现鬼城现象,温州房价今年以来降幅约9%,房价只涨不跌的神话已经打破。

  有序、可控地挤出投机泡沫,消解潜在的金融经济风险已是当务之急。而站在经济整体下台阶、改革开启大棋局的当下,房地产调控思路全面重构正当时。一方面,大力发展服务业、战略新兴产业有利于构建新型城镇化产业支撑,降低经济去房产的结构阵痛;另一方面,十八届三中全会将对改革作出总体部署,将对土地、财税等催生房地产泡沫的体制性因素进行重大改革。将房地产去泡沫全面纳入改革大框架无疑有利于重塑房地产行业发展的制度根基。

  相应地,房地产调控应主动与社会经济体制改革对接,跳出“就房论房”的桎梏,摒弃“唯房价论”的单一目标制,充分考虑房地产区域差别、需求层次差别,构建市场与行政边界清晰的多轨住房体系。其中,调控思路最大的嬗变应是将房地产行业发展置于经济结构调整大框架中,强化顶层设计,从过于倚重管好土地、资金两个龙头的需求管理向推进土地、财税、融资等多项配套制度改革的供给管理转变。土地制度、财税制度改革是未来社会经济体制改革的重头戏,前者直指城乡土地二元制,终极目标应是实现同地同权、城乡一体。目前,多地已在探索农村集体用地流转改革、农村土地股份制改革、宅基地制度改革等。后者将以财权与事权相匹配为中心构建公共财政体制、完善地方税体系,而作为地方税重要支柱的房产税料有所突破。

  此外,房地产调控必须厘清行政与市场的边界,更加重视地区差异和需求层次差异。目前,一线城市房价飙涨、库存锐降与三四线城市房价停涨或下跌、库存高企的结构性矛盾突出;中低收入群体的刚性需求、改善型需求与高收入群体的投资需求混搭,住房市场结构性供求矛盾突出,而“北京(楼盘)感冒,全国吃药”的行政调控手段“一刀切”加剧了这种结构性矛盾。为此,可借鉴新加坡公屋制度、韩国住宅200万户建设规划等经验,加大以租为主的廉租房、公租房保障体系建设力度,增加供给数量,完善退出机制,扩大保障范围;加大以中小套型为主的商品房建设政策支持力度,适时退出以限价房、自住商品房为代表的行政干预市场手段。同时,注重房地产市场发展区域有别,赋予地方调控更多的灵活性。

  必须注意的是,房地产调控思路的重构并不意味着实现一系列制度改革、退出行政手段的一步到位,更不意味着要主动刺破泡沫,打压房地产业,而是居安思危下化解潜在风险的因应之策,也是长期结构调整中无法回避的必然选择。

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