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楼市“新常态”市场规律唱主调

2014-8-25 9:13:10  来源:中国证券报  作者:包头网  阅读:次 字体:
摘要:国家统计局70个大中城市房价指数发布以后,一则《楼市创10年最大跌幅》的文章被多方转载,文章所言的“最大跌幅”包含两个方面:一是70个大中城市7月份新建住宅销售价格环比下跌的城市高达64个,创下了历史新高;二是环比跌幅之大创纪录,百城房价环比跌幅首次超过了0.8个百分点,70个大中城市房价环比跌幅首次超过了1%。最引人注意的是,北上广深四个一线城市的房价领跌全国。
       2014-0国家统计局70个大中城市房价指数发布以后,一则《楼市创10年最大跌幅》的文章被多方转载,文章所言的“最大跌幅”包含两个方面:一是70个大中城市7月份新建住宅销售价格环比下跌的城市高达64个,创下了历史新高;二是环比跌幅之大创纪录,百城房价环比跌幅首次超过了0.8个百分点,70个大中城市房价环比跌幅首次超过了1%。最引人注意的是,北上广深四个一线城市的房价领跌全国。

今年以来,楼市量价连续下跌,在6月份出现跌幅短暂收窄和企稳迹象,但6月底以来政策全面松绑、房贷重回基准利率并没有让楼市站稳,7月份主要城市楼市的量价跌幅重新扩大,而一线城市房价更是领跌全国,这被很多业内人士判断为房价进入全面下降通道的标志。笔者认为,未来房价可能将进入长周期、大幅度、全国范围调整的时期,这可能与前两轮短暂的、小幅度、部分城市调整(2008-2009年、2011-2012年)的情形完全不同,这是一个“新常态”。

全国楼市将进入市场供求规律、价格规律、可支付能力决定规律作用下的新运行常态。过去对楼市运行周期和轨迹影响最大的政府政策,未来将定调于“去行政干预、回归市场主导”。也就是说,不仅过去存在于国家层面的行政性救市将不会再出现,而且地方违反市场规律、旨在挽救短期经济和短期财政收入的救市行为,也不大可能再出现。楼市波动将由政策作用下的波动向市场作用下的波动转变。

因此,在未来较长的一段时间内,供应过剩(包括总量过剩和结构性过剩,也包括二手房供应)、房价整体下调和收入决定的真实需求,将全面取代过去10年供不应求、房价上涨和资金面决定的投资需求,成为决定未来楼市运行的主要因素。这意味着,未来楼市将继续处于下行通道,就连过去一直被认为楼市“优等生”的一线城市和重点二线城市(如杭州、天津、沈阳和西安等),也未能幸免。不管是成交量下滑,还是价格下滑,一线城市均超过了二、三线城市。今年7月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9%,一线城市房价跌幅首次超过二、三线城市。根据国家统计局数据,前7个月,全国销售面积同比降幅从上半年的6.0%扩大至7.6%,一线城市集中的东部地区降幅最大,达到1.5%。

楼市整体下行的大背景下,开发商在“降价跑量”上已经达成共识,一方面基于楼市整体下行这一大趋势的认同,另一方面基于完成销售业绩的考量(仅30%的主流房企完成了上半年的销售任务)。因此,房企降价不再是“噱头”,而是货真价实的降价;不再是资金链紧张房企的被动性降价,而是所有房企主动性、策略性的降价。根据笔者的调研和梳理,7月份,一线城市新开楼盘降价幅度在每平方米2000元-5000元不等、幅度在15%左右,这也是7月份房价创10年最大跌幅的主要原因,未来这一趋势有望延续。

由于主要城市住房需求还在,只是为高房价所困扰,实质性降价对于需求的提振是比较明显的,一线城市再次出现了久违的“日光盘”。同时,在楼市整体下行、降价潮到来的背景下,上半年因少数楼盘降价而出现的老业主“房闹”现象,在7月份各地楼市大面积降价的背景下并未再现,反映了市场各界对于在供求规律、价格规律、可支付能力决定规律的作用下,认可和遵从楼市正常的、必然的调整态势。这是对市场趋势一致性判断,也是市场走向成熟的标志。

目前,反映楼市库存压力的指标——批售比(批准预售面积和成交量的比例)跌到了0.65,为三年来最低点,仅比2008年下半年略好。由于目前全国楼市的施工面积达到63亿平方米,相比2010年增长了50%,后续供应还会源源不断地到来,库存压力超过历史最高水平是必然的。楼市潜在的需求虽然很大(如2.6亿人的外来人群)也很强烈,但受购买力、就业、户籍制度、社会保障等方面的制约,要转化为现实购买力,还要有很多方面的改革,但这不是短期内可以实现的。

就目前来看,高房价是阻碍需求实现的最大障碍,只要房价有实质性回调,只要政府也不再“托市”,房价下调将带来可观的楼市需求释放,这不仅有助于避免楼市快速下行,而且也是楼市真正企稳的标志。更为重要的是,这将为新型城镇化的推进、后续需求的导入赢得时间和空间。在外来人口真正融入城市以后,楼市将迎来内需和消费主导而非投资主导的发展新时期。

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