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土地审计初衷是构建资源利用秩序

2014-8-25 9:23:14  来源:每日经济新闻  作者:包头网  阅读:次 字体:
摘要:近期审计署开始着手对全国各地的土地出让项目做审计。审计风暴的背后,自然会对整个土地市场产生震撼。笔者认为,土地出让审计过程中应格外“关照”大项目。

        近期审计署开始着手对全国各地的土地出让项目做审计。审计风暴的背后,自然会对整个土地市场产生震撼。笔者认为,土地出让审计过程中应格外“关照”大项目。

何为大项目?其特点就是:对土地利用要求比较高,一般都占据了优质地段,而且往往有较好的商业或产业辐射功能。大项目背后又往往有潜规则,原因是此类项目都是地方政府比较青睐的。从招商引资的角度看,地方政府会提供各类便利条件和政策优惠。从博弈的层面看,此类房企也会显得比较傲慢,会抓住地方政府的心理,在土地出让的条件上讨价还价。

此次审计署的审计,并不能说是一件新鲜事。实际上,在2010年,审计署发布2010年第六号审计公告显示,在土地出让收支管理和土地开发整理方面,存在违规征地、以租代征土地、违规协议出让工业和经营性用地、土地开发整理项目实施效果不佳等违规问题。

但这样一些问题,有没有经过审计而消失?最近各类土地违规问题就是一个佐证。如东部某省的旅游地产市场就曝光了土地闲置的问题。很显然,对于此类管理部门也需要加强审计。

为了城市实体经济的大发展,部分城市亟须引入重点项目,因此会把相应的土地以较低的价格卖给相应企业,这里面主要以工业用地为主。但地方政府在招此类项目的同时,却忽视了对耕地资源的保护。尤其很多占地面积大的工业用地出让,更容易出现这样的问题。

部分城市为了改善投资形象,会加大重点项目土地的出让,比如地铁沿线物业开发用地、地标性商业综合体项目、大型旅游项目等。对待此类招商引资活动,地方政府在土地出让的标准上会主动降低,甚至出现土地未批先用、先建的“先斩后奏”的做法。这不仅违反了土地定价的基本要求,也违反了土地交易的法制要求。

为了能够躲避监管,在土地出让中,还有一些新的做法。比如某城市希望引入一个外资项目,会“抓”来一个房企做陪衬。如何陪衬呢?此类地方政府为了满足土地招拍挂的硬性要求,会引入几家房企共同作为拿地方。但实际上,在报价上却有所保留,进而成为局外人。如此一来,相应地块就顺理成章地成为“指定”房企的囊中之物。

在土地出让过程中,可能并非只有地方政府和房企会有腐败现象,实际上别的参与者也有这样的冲动。比如,部分商业银行的地方性分支机构在进行土地储备贷款时,也会因为房地产市场火爆而违规放贷,进而使得此类资金转化为土地出让金,流入政府口袋。

出现这样的问题,和部分直接负责土地出让的官员的做法有关。从城市发展的角度看,这些官员也不愿意让财神爷跑了,所以会积极提供各类优惠。从地方土地财政和地方债的角度看,很多地方政府在债务重压之下,土地出让规模大、价格低,从而鼓励房企投入资金。背后的真实原因和逻辑是,地方政府亟须摆脱贫困的局面,而且此类卖地的收入可以在当期“消费”。

土地领域的腐败既扰乱了市场竞争秩序,使得很多弱势房企难以在土地市场上公平竞争,而属于国家财产的土地出让金也没有用到真正的领域中。一方面,这里面缺乏较好的监管体系;另一方面,地方政府会从资金信息安全的角度进行各类搪塞。

此次审计署的审计,配合了房地产不动产登记制度的推进过程,也配合了目前反腐败的推进。审计的初衷是构建土地资源利用的大秩序,并实现对公平与效率原则的重建。

审计署在土地审计过程中,充当啄木鸟的功能只是一方面,只能作为一种事后监督。真正要做的,是要让地方摆脱对此类 “自留地”出让的依赖。显然,各个城市需要拓宽产业和商业发展的深度,而不是简单地视大项目为城市发展的唯一引擎。

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